Ограничения на иностранные инвестиции на рынке жилой недвижимости Индонезии могут быть смягчены 

Индонезия находится на вершине рейтинга самых красивых стран мира и, согласно прогнозам, обгонит Германию, Японию и Великобританию по размеру своей экономики, заняв 4-е место в мире к середине века.

Валовой внутренний продукт (ВВП) растет впечатляющими темпами – более 5% в год, что значительно превышает средний мировой показатель. Запрет на экспорт никелевой руды, введенный три года назад, похоже, имел успех, привлекая значительные иностранные инвестиции в страну и превратив Индонезию в глобальный промышленный центр по производству аккумуляторов. Число горожан также растет впечатляющими темпами, чему способствуют высокие показатели рождаемости и продолжающаяся урбанизация.

По оценкам Всемирного банка, до 780,000 года в год будет создаваться 2045 XNUMX новых домохозяйств, что будет стимулировать долгосрочный устойчивый спрос на жилье.

Таким образом, на первый взгляд, рынок недвижимости Индонезии является идеальным местом для инвестиций.

По данным Numbeo, базы данных о стоимости жизни, цены на жилую недвижимость значительно ниже, чем в других странах с сопоставимыми доходами.

В нем говорится, что средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в центре города Индонезии чуть выше 1,600 долларов, что значительно меньше, чем во Вьетнаме или на Филиппинах, где она достигает 2,800 и 2,500 долларов соответственно.

Спрос еще больше повышается за счет роста доходов и переезда семей из некачественных домов в новые, более качественные места, в то время как предложение, похоже, достигает потолка своих возможностей, поскольку большинство крупных застройщиков и строителей страны перегружены заемными средствами из-за приближающихся сроков погашения и ограниченности помещений. расти.

Реклама

В целом потенциал роста цен выглядит очень привлекательным.

Тем не менее, цены остаются относительно низкими по уважительной причине.

Поскольку только каждая пятая индонезийская семья может позволить себе покупку дома на открытом коммерческом рынке, а более 2% населения (около 6 миллионов человек) фактически являются бездомными, главным приоритетом индонезийского правительства уже давно является защита рынка от богатых иностранцы, которые будут повышать цены на жилье, особенно в таких местах, как Джакарта или Бали.

До 2015 года ни одному иностранному гражданину не разрешалось владеть жилой недвижимостью в Индонезии; все покупки осуществлялись через местных номинальных лиц.

Национальные законы по-прежнему фактически запрещают иностранцам полное право собственности на недвижимость, ограничивая их права арендой максимум на 80-100 лет без доступа к ипотечному финансированию. Правительство также установило минимальную цену на недвижимость, которую может купить иностранный инвестор, которая колеблется от примерно 65,000 325,000 долларов за квартиру в таких местах, как Северная Суматра, до XNUMX XNUMX долларов за дом в Джакарте, Бали или некоторых частях Явы.

По индонезийским меркам это сегмент роскоши; все, что дешевле, остается местным.

Хотя ограничениям якобы удалось сохранить цены на недвижимость доступными для индонезийцев, они, в сочетании с огромной бюрократией и чрезмерными задачами по развитию инфраструктуры, ограничили прибыльность строительного сектора.

Компании, борющиеся с растущей задолженностью, не могут генерировать достаточные свободные денежные потоки, что вызывает тревогу, аналогичную ситуации в Китае.

Это, среди других соображений, побудило исторический шаг к либерализации иностранной собственности.

В 2021 году Индонезия отменила требование к иностранному покупателю иметь долгосрочный вид на жительство перед заключением сделки и внесла некоторые дополнительные изменения в законы о собственности в интересах иностранных инвесторов.

Однако до сих пор реформа едва ли привела к надежде на прорыв.

По оценкам, за последние несколько лет только около 200 иностранных владельцев купили жилую недвижимость в Индонезии напрямую, без номинального держателя, причем лишь около 40 из них — в 2023 году.

Эксперты винят в этом задержки с внедрением: сообщается, что местные власти по-прежнему требуют удостоверения личности резидента и делают процесс регистрации собственности долгим и запутанным.

Но ожидается, что все это скоро изменится.

Поскольку на строительный сектор приходится около 20% роста ВВП, что повышает внутренний спрос на все, от металлов, энергии и бетона до услуг, у Индонезии нет другого выбора, кроме как и дальше открывать свой рынок жилья для иностранных инвесторов, по крайней мере, в сегменте премиум-класса. сегмент.

Некоторые предполагают, что в конечном итоге правительство предоставит иностранцам полноценную собственность, по крайней мере, на ограниченных территориях в стиле свободной зоны, и упростит процесс регистрации.

Правительство пытается привлечь и состоятельных мигрантов.

Недавно оно запустило схему получения визы «второго дома», которая дает разрешение на пребывание в стране на срок до 10 лет для людей со стабильным доходом и сбережениями более 130,000 XNUMX долларов США, «золотую визу» для миллионеров, и рассматривает возможность запуск визы «цифрового кочевника», ориентированной на молодых специалистов, работающих удаленно.

Но даже нынешняя ограниченная аренда выглядит привлекательной.

По  Housearch.com, ведущей платформы по поиску недвижимости, средняя доходность от аренды в некоторых «горячих» районах достигает 15%.

Это означает, что период окупаемости менее 8 лет и даже при незначительном повышении цен в течение срока аренды обеспечит достойную двузначную отдачу от инвестиций.

Поделиться этой статьей: