Планируете покупку недвижимости в Таиланде? Эксперты говорят, что следует остерегаться следующих налоговых недоразумений.

Ключевые моменты

• Налоговый эксперт раскрывает наиболее распространенные и дорогостоящие налоговые недоразумения, которые допускают экспаты при покупке недвижимости в Таиланде.
• Начиная от платы за передачу права собственности и заканчивая ограничениями на владение имуществом иностранными гражданами, покупатели часто упускают из виду правила, которые могут привести к серьезным финансовым санкциям.
• Эксперт объясняет, как неправильное понимание налога на доход от аренды или структуры собственности может привести к неожиданным счетам от тайских властей.

Таиланд стал одним из самых популярных направлений для экспатов, желающих приобрести недвижимость за границей. Благодаря теплому климату, низкой стоимости жизни и гостеприимным местным жителям, легко понять, почему так много иностранцев инвестируют в жилье именно там. Но хотя покупка недвижимости в Таиланде доступна, налоговая система далеко не проста.

Иностранные покупатели часто ошибочно полагают, что налоги на недвижимость работают так же, как и у них на родине. Но такое предположение может дорого обойтись. От неправильного понимания обязательств по получению арендного дохода до ошибок в структуре собственности — эти ошибки часто приводят к крупным штрафам со стороны тайских налоговых органов.

Карл Тернер, соучредитель Налог для экспатов в ТаиландеКомпания, предоставляющая бухгалтерские, налоговые консультационные и налоговые услуги для экспатриантов, регулярно сталкивается с подобными проблемами. «Многие экспатрианты считают, что сделали все по правилам, но потом обнаруживают, что упустили что-то важное в тайском налоговом законодательстве. Последствия могут быть серьезными как в финансовом, так и в юридическом плане».

Ниже Карл разбирает наиболее распространенные налоговые заблуждения, которые допускают экспаты при покупке недвижимости в Таиланде, основные налоги, которые должен знать каждый покупатель, и юридические структуры, которые иностранцы часто неправильно понимают.

Наиболее распространенные налоговые недоразумения, которые допускают иностранцы в Таиланде.

Одна из самых больших ошибок, которые допускают иностранные покупатели недвижимости в Таиланде, — это предположение, что их доход от сдачи недвижимости в аренду не облагается налогом, если он получен от недвижимости за границей или если они физически не находятся в Таиланде.

«Мы регулярно получаем обращения от экспатов, которые годами сдают свои квартиры в Таиланде в аренду, не декларируя доход», — говорит Карл. «Они считают, что, поскольку они не являются гражданами Таиланда или поскольку доход от аренды поступает на иностранный банковский счет, он не учитывается. Но это не так».

Согласно тайскому налоговому законодательству, налоговое резидентство и источник дохода рассматриваются отдельно.

Если вы получаете доход из Таиланда, например, доход от сдачи в аренду недвижимости, расположенной в Таиланде, этот доход считается полученным из тайских источников. Доход, полученный из тайских источников, должен быть задекларирован в Таиланде независимо от места вашего проживания и количества дней, проведенных в стране.

Правило 180 дней определяет только то, являетесь ли вы налоговым резидентом Таиланда для целей налогообложения иностранных доходов. Оно не меняет порядок налогообложения доходов, полученных в Таиланде. Это означает, что доход от сдачи недвижимости в аренду в Таиланде облагается налогом в Таиланде, даже если вы не являетесь налоговым резидентом Таиланда, с учетом любых применимых льгот или вычетов.

Наказания за недекларирование доходов от сдачи недвижимости в аренду могут быть весьма существенными: к неуплаченным налогам добавляются штрафы и проценты. В некоторых случаях неуплаченные налоги могут привести к судебному разбирательству.

Еще одна распространенная ошибка связана с иностранными структурами собственности. Некоторые покупатели пытаются обойти ограничения Таиланда на владение землей, создавая тайскую компанию с ограниченной ответственностью для владения недвижимостью. Хотя это технически законно, все должно быть сделано правильно. Компания должна вести реальную коммерческую деятельность, а большинство акций должно принадлежать гражданам Таиланда.

Кроме того, структура компании не должна предусматривать предоставление иностранцам фактического контроля через номинальных акционеров.

«Использование тайской компании исключительно в качестве инструмента для владения землей является незаконным», — предупреждает Карл. «Если власти определят, что компания является «номинальной структурой» и не преследует реальных коммерческих целей, они могут аннулировать право собственности и конфисковать имущество».

Иностранцы также часто неправильно понимают правила сдачи вилл в аренду через Airbnb от своего имени. В Таиланде иностранцам, как правило, не разрешается самостоятельно заниматься бизнесом по предоставлению краткосрочного жилья в соответствии с Законом об иностранных предпринимателях. Если иностранец владеет виллой и сдает ее в аренду через Airbnb, эта деятельность обычно должна осуществляться через зарегистрированную в Таиланде компанию, а недвижимость должна иметь соответствующую лицензию на гостиничный бизнес или краткосрочное размещение.

Мы регулярно видим виллы, принадлежащие тайским компаниям, но сдаваемые в аренду через Airbnb на имя иностранца, при этом доход от аренды поступает на счет физического лица, а не компании. Такая структура не соответствует требованиям Закона об иностранных предприятиях и создает серьезные налоговые и нормативные риски. Когда доход не поступает в компанию, владеющую недвижимостью, это может вызвать проблемы с Департаментом развития бизнеса и Налоговым управлением, включая оспаривание номинальных структур, незадекларированного корпоративного дохода и некорректной подачи налоговых деклараций физическим лицам.

Основные налоги на недвижимость, которые должен понимать каждый экспат.

При покупке недвижимости в Таиланде покупатели должны оплатить ряд налогов и сборов. Эти расходы часто упускаются из виду или недооцениваются, что приводит к неожиданным тратам при оформлении сделки.

Плата за переоформление права собственности составляет 2% от зарегистрированной стоимости недвижимости. Она делится между покупателем и продавцом, хотя точное распределение может быть предметом переговоров. Покупатели часто считают, что это единственная статья расходов, но это только начало.

Гербовый сбор составляет 0.5% от зарегистрированной стоимости, но применяется только при соблюдении определенных условий налогообложения коммерческой деятельности. Большинство сделок с жилой недвижимостью освобождаются от определенного налога на коммерческую деятельность, если продавец владел и проживал в этой недвижимости более пяти лет. 

«Многие покупатели не понимают, что сборы могут быстро накапливаться», — говорит Карл. «Вы можете думать, что платите всего 2%, но в зависимости от обстоятельств общая сумма налогов и сборов может составлять около 6%».

Если вы планируете сдавать свою недвижимость в Таиланде в аренду, вам также необходимо понимать налог на доход от недвижимости. Доход от аренды облагается налогом по прогрессивной шкале в зависимости от вашего общего годового дохода. Допускаются вычеты расходов, таких как техническое обслуживание и ремонт, но вам необходимо вести подробный учет.

В 2020 году Таиланд также ввел налог на землю и здания, который заменил старые системы налога на недвижимость. Этот ежегодный налог распространяется на большинство владельцев недвижимости, включая иностранцев, при этом ставки варьируются в зависимости от назначения недвижимости. Жилая недвижимость облагается налогом по более низким ставкам, чем коммерческая.

«Я вижу слишком много экспатов, которые не соблюдают налоговое законодательство и не планируют бюджет на текущие налоговые обязательства», — отмечает Карл. «Они сосредотачиваются на стоимости покупки, но забывают, что владение недвижимостью в Таиланде также влечет за собой ежегодные налоговые обязательства».

Иностранцы часто неправильно понимают правовые структуры и правила собственности.

В Таиланде действуют строгие правила в отношении владения недвижимостью иностранцами, и непонимание этих правил может привести к полной потере ваших инвестиций.

Иностранцы не могут владеть землей в Таиланде. Однако они могут владеть зданиями на этой земле или приобретать квартиры в кондоминиумах при соблюдении определенных условий. Самый простой вариант для иностранных покупателей — приобрести квартиру в кондоминиуме, где иностранцам принадлежит менее 49% от общего числа квартир. Это называется квотой на приобретение недвижимости иностранцами.

«Как только доля иностранной собственности в здании достигает 49%, продажа квартир иностранцам на условиях полной собственности прекращается», — объясняет Карл. «Некоторые застройщики пытаются обойти это правило, но если это не сделано законным путем, ваше право собственности не гарантировано».

Для тех, кто заинтересован в приобретении дома или земли, наиболее распространенным юридическим вариантом является аренда. В Таиланде договоры аренды могут заключаться на срок до 30 лет и могут быть продлены, хотя продление не гарантируется. Часто иностранцы не осознают, что аренда принципиально отличается от права собственности. Вы не являетесь собственником недвижимости, а арендуете ее на длительный срок.

Другой вариант — зарегистрированное право пользования, которое дает иностранцу законное право использовать землю и любые здания на ней в течение 30 лет или пожизненно. Объем и продолжительность прав пользования зависят от того, как зарегистрировано и структурировано соглашение. В некоторых случаях это может быть более безопасным вариантом, чем аренда, но он все равно не предоставляет права собственности.

«Слишком многие покупатели спешат заключать сделки с недвижимостью, не до конца понимая, что именно они приобретают», — говорит Карл. «Независимо от того, идет ли речь о праве собственности, аренде или пользовании, вам необходимо точно знать свои законные права и что произойдет, если структура собственности будет оформлена неправильно».

Кредит

О налоге для экспатов в Таиланде

Налог для экспатов в Таиланде Это консультационная и налоговая служба, специально разработанная для экспатриантов, проживающих в Таиланде, предлагающая четкие рекомендации по налоговым обязательствам в Таиланде и планированию наследования. Они помогают клиентам понимать, соблюдать и оптимизировать свои налоговые обязательства, от простых до сложных случаев, с помощью защищенной онлайн-платформы. Их услуги включают в себя базовую, вспомогательную и экспертную подачу налоговых деклараций, а также стратегическое налоговое планирование, планирование наследства и соблюдение требований в отношении криптовалют. Они гарантируют персонализированную, англоговорящую, оперативную поддержку со стороны сертифицированных тайских бухгалтеров, специализирующихся на налогообложении экспатриантов.

Поделиться этой статьей: