Привлекательность европейской недвижимости на мировом рынке: экспертное мнение Мотти Грузмана из Excelion

Исторически рынки недвижимости США и Европы демонстрировали тесную взаимосвязь, и тенденции на одном рынке часто давали представление о другом. Это было особенно верно в отношении таких сдвигов, как рост электронной коммерции и ее влияние на секторы логистики и розничной торговли. Однако текущая мировая экономическая среда, характеризующаяся инфляцией, более высокими процентными ставками и нестабильностью банковского сектора, усложняет этот подход. Вот почему применение американских представлений к Европе может быть обманчивым:

• В Европе наблюдается быстрая переоценка стоимости капитала, тогда как в Северной Америке стоимость пока существенно не скорректировалась, несмотря на более слабые фундаментальные показатели.
• В Европе зафиксирован рекордно низкий уровень вакансий, тогда как в США средний показатель примерно в 2.6 раза выше.
• Чистое поглощение офисных площадей в Европе было положительным на протяжении последних семи кварталов, в то время как в США с начала пандемии наблюдалось отрицательное поглощение.
• Стандартные льготы по аренде в Европе составляют в среднем 10.3%, что значительно ниже, чем в США, где льготы могут достигать 30% от стоимости аренды, что влияет на чистый операционный доход.
• Европа лидирует в области незакрепленных рабочих мест и эффективного использования пространства, внедрив эти практики еще до пандемии, что привело к более эффективному использованию офисных помещений.

Переосмысленные ценности и реакции рынка

Североамериканские ценности пока не отражают фундаментальные основы

Стоимость европейской недвижимости быстро адаптировалась к новым экономическим условиям. Оценщики повысили базовую доходность и ставки дисконтирования, чтобы отразить рост процентных ставок, что привело к быстрой переоценке цен. Хотя сделки остаются сдержанными, транзакции происходят по стоимости, близкой к балансовой, что свидетельствует об уверенности в текущих оценках и повышает прозрачность рынка.

Напротив, стоимость недвижимости в Северной Америке корректировалась медленнее. Например, за 12 месяцев, предшествовавших марту, стоимость недвижимости в Северной Америке упала на 2.4% по сравнению с падением на 13% в континентальной Европе и падением на 22% в Великобритании. Хотя стоимость офисов в США снизилась на 14.1%, это меньше, чем падение на 16.5%, отмеченное в европейских офисах. Такая более медленная корректировка в Северной Америке может указывать на устойчивость, но данные не полностью подтверждают эту точку зрения.

Настроения инвесторов и инвестиции в офисы

Инвестиции в офисы в США находятся на более низком уровне по сравнению с Европой. Традиционно инвестиции в офисы составляют около 50% активности в сфере коммерческой недвижимости в США, но в первом квартале 20 года этот показатель снизился до 1%. Напротив, Европа и Азия сохранили относительно стабильные доли инвестиций в офисы, несмотря на общее снижение. Это несоответствие отражает более слабые настроения инвесторов в США и скептицизм в отношении текущих оценок.

Основы и рост арендной платы

Уровень вакансий

В Европе самый низкий уровень вакантных офисных площадей среди основных регионов мира — 7.6%, что поддерживает потенциальный рост арендной платы. Для сравнения, на основных рынках США, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, наблюдался значительный рост уровня вакантных площадей с начала пандемии, причем в Сан-Франциско этот показатель вырос с 3% до более чем 30%. Это вызывает опасения по поводу устаревания многих офисных объектов в США, особенно высотных башен, которые сложнее перепрофилировать по сравнению с малоэтажными зданиями в Европе.

Стоимость аренды

Несмотря на трудности, арендная плата за аренду в Европе, особенно за устойчивые и богатые удобствами помещения, продолжает демонстрировать положительный рост. JLL прогнозирует среднегодовой рост арендной платы за офисы премиум-класса в Западной Европе на 2.2% в течение следующих пяти лет. Напротив, ожидается, что на рынках офисов премиум-класса в США к 1.9 году будет наблюдаться скромный рост на 2027%, при этом традиционные модели прогнозирования с трудом учитывают структурные изменения в использовании офисов.

Чистое поглощение

Чистое поглощение офисных помещений в Европе остается положительным, при этом арендная активность превышает новое предложение, а помещения возвращаются на рынок. Однако в США наблюдается снижение спроса со стороны арендаторов и рост застройки, что приводит к отрицательному чистому поглощению.

Стимулы по аренде

В Европе средние стимулы по аренде составляют 10.3% от стоимости аренды, что выше 7% в 2019 году, а в некоторых городах, таких как парижский Ла-Дефанс, наблюдаются более высокие уровни. В США стимулы значительно выше, достигая 30% в таких городах, как Чикаго. Это несоответствие подчеркивает более сильную переговорную силу арендаторов в США и предполагает, что европейские рынки лучше подготовлены к увеличению чистого операционного дохода, несмотря на рост расходов на финансирование.

Гибкий график работы и использования офиса

Европейские офисы давно переняли концепцию «хотдескинга», что привело к более эффективному использованию пространства по сравнению с США, где более распространены фиксированные столы. Европейские офисы лучше используются после пандемии, а уровень занятости значительно выше, чем в США. Данные JLL показывают, что уровень занятости офисов в США колеблется от 40 до 60% по сравнению с 70–90% в Европе. Такая эффективность в сочетании с более быстрым возвращением к офисной работе в Европе выгодно позиционирует европейские рынки в плане управления долгосрочным спросом на офисные помещения.

Живой пример выгодных инвестиций в европейскую недвижимость

Один из наших клиентов недавно инвестировал в недвижимость в нашем комплексе Пампорово и был в восторге от результатов. Расположенные в самом сердце Родопских гор, апартаменты предлагают потрясающее убежище, окруженное пышными лесами и альпийскими лугами. Теперь они наслаждаются домом для отдыха, который также является разумной инвестицией. Зимой недвижимость предоставляет уютную базу для любителей лыж и сноуборда, а летом это идеальное место для пеших прогулок и исследования природы. Когда они не пользуются квартирой, она приносит доход от аренды, благодаря привлекательности Пампорово как для любителей зимних видов спорта, так и для летних искателей приключений. Это двойное преимущество не только позволило им проводить несколько отпусков в год, но и повысило стоимость недвижимости, сделав ее ценным активом в их инвестиционном портфеле.

Резюме и перспективы

Рынки недвижимости США и Европы существенно различаются: существенная переоценка в Европе, низкий уровень вакантных площадей, положительное чистое поглощение и эффективное использование офисов предполагают более сильную позицию по сравнению с США. В то время как Европа сталкивается со своими собственными проблемами, включая потенциальные дальнейшие корректировки стоимости, ее текущие фундаментальные показатели указывают на то, что она может превзойти рынок США в среднесрочной перспективе. Североамериканская недвижимость, обремененная финансовой нестабильностью, избыточным предложением и высокими оценками, сталкивается с более сложными перспективами.

Понимание этих тонких различий имеет решающее значение для инвесторов и заинтересованных сторон при ориентации в меняющемся мировом ландшафте недвижимости.

https://www.exceliondev.com

Фото Брайан Бабб on Unsplash

Поделиться этой статьей: